Richter beschäftigt sich mit dem Fall Seekrone

Für die Verhandlung am Landgericht Kempten ist ein kleiner Raum reserviert. Viele Zuhörerinnen werden an diesem Morgen nicht erwartet. Vor der Tür sitzen die Zeugen: Neben zwei ehemaligen Gemeinderäten sind auch Wasserburgs ehemaliger Bürgermeister Thomas Kleinschmidt und dessen ehemaliger Stellvertreter Alexander Fundele geladen.

Drinnen wird das Verfahren eröffnet. Es geht um den Erbbaurechtsvertrag für die Seekrone, den die Gemeinde Wasserburg – noch unter Bürgermeister Kleinschmidt – vor sechs Jahren mit Robert Manhardt von der Sonnenhof GmbH geschlossen hat.

Nun klagt die Sonnenhof GmbH gegen die Gemeinde. Manhardt fühlt sich wegen der Bauarbeiten, die in den vergangenen Jahren auf der Wasserburger Halbinsel rund um die Seekrone stattgefunden haben, „arglistig getäuscht“. Er will die Seekrone zurückgeben.

Ohne Vorgeschichte kann man den Fall nicht verstehen

Um die Geschichte zu verstehen, muss man ins Jahr 2019 zurück – mindestens. Damals befand sich die Gemeinde Wasserburg in einer misslichen Lage.

Die Seekrone, bis dahin ein Hotel mit Restaurant, gehörte der Gemeinde, die sie verpachtet hatte. Nachdem Brandschutzmängel entdeckt worden waren, mussten die damaligen Pächter den Betrieb des Hotels einstellen. Sie forderten Schadensersatz: 2,8 Millionen Euro rissen ein Loch in die Gemeindekasse.

Doch nicht nur die hohe Summe war für einige Bürgerinnen und Bürger ein Ärgernis. Die Verwaltung hatte zudem versucht, die Schadensersatzzahlungen im Gemeindehaushalt zu verschleiern.

Nachdem der Vertrag mit den damaligen Pächtern aufgelöst war, war für die Gemeinde klar, dass sie künftig keine Verpächterin eines Gastronomiebetriebs mehr sein will. Die Idee: Die Seekrone sollte in Erbbaurecht an einen neuen Eigentümer vergeben werden, der sich auch gleich um Sanierung und Brandschutz kümmert.

Wie Robert Manhardt zur Seekrone kam

Ein Makler habe ihn damals auf die Ausschreibung aufmerksam gemacht, sagt Robert Manhardt im Zeugenstand aus. Er habe sich das Gebäude angeschaut und sei überzeugt gewesen: „Ich kann das machen.“

Der Erbbaurechtsvertrag wurde im Mai 2019 unterschrieben und gilt für 50 Jahre. Eine halbe Million Euro Erbpachtzins zahlte Manhardt im Voraus – um die Gemeinde in ihrer finanziellen Schieflage zu entlasten, wie er sagt.

Die Seekrone sollte im Frühjahr 2021 wieder eröffnen. „Das war ein enges Zeitfenster, vor allem wegen des Brandschutzes“, erklärt Anwalt Karl Ecker vor Gericht. Er vertritt die Sonnenhof GmbH und hat damals auch die Verhandlungen für den Erbbaurechtsvertrag geführt.

Manhardt habe die Gegenfrage gestellt, ob die Gemeinde bis dahin ihre „Hafensanierung“ abgeschlossen haben werde. „Das haben sowohl Herrn Kleinschmidt als auch der Kämmerer der Gemeinde ausdrücklich bejaht“, erinnert sich Ecker. Vertraglich festgehalten wurde allerdings nur der Termin für die Eröffnung der Seekrone, wie der vorsitzende Richter bei der Verhandlung sagt.

Als Harald Voigt 2020 zum Bürgermeister von Wasserburg gewählt wurde, war der Erbbaurechtsvertrag längst unter Dach und Fach. Was sein Vorgänger besprochen hat, kann er nicht wissen. Im Gespräch versichert er aber: Einen Beschluss des Gemeinderats darüber, dass die Halbinselsanierung 2021 abgeschlossen sein sollte, gibt es nicht. Der Gemeinderat habe zwar immer wieder über die Sanierung diskutiert. „Aber wir haben das Thema erst 2020 wieder aufgerollt.“

Ärger wegen der Halbinselsanierung

Die Umbauarbeiten an der Seekrone waren schon ein Jahr früher fertig als geplant. Die Halbinselsanierung begann erst Anfang 2023.

Die Gemeinde musste zunächst Kanäle reparieren und austauschen. Dafür wurde der Boden aufgerissen. Eine Baupause in den Sommermonaten, die Bürgermeister Voigt den Wirten auf der Halbinsel zugesagt hatte, fiel aus.

Nicht nur Manhardt und sein Pächter Salvatore Marino, der in der Seekrone ein italienisches Restaurant und Ferienwohnungen betreibt, ärgerten sich über die aufwendigen und lauten Bauarbeiten in der Hochsaison. Auch ein anderer Gastronom auf der Halbinsel beschwerte sich öffentlich. Doch die Gemeinde zog die Arbeiten durch. Voigt verwies auf enge Zeitpläne, an die auch Genehmigungen und Förderungen gekoppelt seien.

Ich konnte diese Gleichgültigkeit damals nicht fassen,

sagt Manhardt bei Gericht.

Im vergangenen Jahr gingen die Arbeiten weiter. Die angekündigte Baupause in den Sommermonaten wurde dieses Mal zwar nicht komplett gestrichen, aber verkürzt. Wegen des Hochwassers habe sich eine Zeitverzögerung ergeben, erklärt Bürgermeister Voigt. die kürzere Baupause sei mit den Anliegern abgesprochen gewesen. Salvatore Marino sagt, er sei darüber lediglich informiert worden.

Wogegen sich die Klage genau richtet

Er habe Klage eingereicht, „weil Gespräche mit der Gemeinde irgendwann nichts mehr gebracht haben“, sagt Robert Manhardt aus. Die Sonnenhof GmbH verklagt die Gemeinde Wasserburg wegen „arglistiger Täuschung“. Ihm sei ausdrücklich gesagt worden, dass die „Hafensanierung“ 2021 abgeschlossen sei, versichert Manhardt im Zeugenstand. Zudem sei er immer von einer einfachen, überschaubaren Hafensanierung ausgegangen.

„Als am Hafen nichts passiert ist – warum haben Sie da nicht nachgefragt?“, will der Richter wissen. Er habe sich über die Verzögerung des Baubeginns zunächst nicht sonderlich gewundert, sagt Manhardt. „Von der Gemeinde wurden viele Dinge nicht eingehalten.“

Zudem habe er sie auch deswegen als nicht so dramatisch empfunden, „weil ich ja nur von einer Hafensanierung ausging.“ Wie umfangreich die Halbinselsanierung würde, sei ihm erst klargeworden, als die Bauarbeiten begannen.

Klage wurde nicht fristgerecht eingereicht

Der Richter kürzt die Verhandlung ab. Die Zeugen vor der Tür schickt er nach Hause, sie müssen nicht mehr aussagen. Das Gericht werde die Klage von Manhardt schon allein deswegen ablehnen, weil sie nicht fristgerecht eingereicht wurde, kündigt der Richter an. Das schriftliche Urteil des Landgerichts kam Anfang der Woche: Die Klage ist abgewiesen, die Sonnenhof GmbH trägt die Kosten des Verfahrens.

In der Urteilsbegründung, die Kolumna vorliegt, heißt es, Manhardt wisse spätestens seit Mai 2021, dass die Halbinselsanierung nicht bis zum Frühjahr 2021 abgeschlossen sein werde, „da zu diesem Zeitpunkt mit der Sanierung noch gar nicht begonnen wurde“. 

Auch dass der Umfang der Bauarbeiten über eine Sanierung im Hafenbereich hinausgehe, sei Manhardt spätestens seit dem 9. Januar 2023 bewusst. Die „Anfechtung des Erbbaurechtsvertrags wegen arglistiger Täuschung“ ging bei der Gemeine Wasserburg aber erst am 26. Januar 2024 ein. Die Frist für eine solche Anfechtung beträgt ein Jahr.

Die Klageschrift beim Landgericht Kempten ging am 19. Juni 2024 ein. Es sei „unbestritten“, dass die ganze Angelegenheit für Manhardt und seinen Pächter „mehr als unglücklich und ärgerlich gelaufen ist“, sagt der Richter. „Man hat sich getäuscht gefühlt. Es hieß Hafensanierung und dann wird alles aufgerissen. Wenn ich einen Vertrag über 50 Jahre habe, dann muss ich allerdings auch damit rechnen, dass mal eine Baustelle kommt.“

Die Informationen zum Umfang der Halbinselsanierung hätte sich Manhardt nach Ansicht des Gerichts beschaffen können. Allein im „Dorfspiegel“ sei seit 2016 durchgängig von einer Sanierung der Halbinsel samt Kanalsanierung die Rede. Eine Täuschung sieht der Richter hier nicht.

Manhardts Anwalt Karl Ecker kündigt auf Nachfrage von Kolumna an: „Wir werden Berufung einlegen.“

Ist eine gütliche Einigung möglich?

Zu Beginn der Verhandlung stand auch die Frage nach einer gütlichen Einigung im Raum. Für einen Vergleich gibt es laut dem Anwalt der Gemeinde Wasserburg allerdings „keine Schnittmenge“. Der Erbbauzins sei fest im Haushalt der Gemeinde veranschlagt. „Da ist kein Spielraum.“

Im Gespräch nach dem ersten Verhandlungstag sagte Bürgermeister Harald Voigt, die Gemeinde wäre bereit, den Vertrag aufzulösen, wenn dies für die Gemeinde „kostenneutral“ erfolge. Er stellt klar: „Die Gemeinde wird kein Geld in die Hand nehmen.“

Robert Manhardt hat aber in die Seekrone investiert. Zusätzlich zu der halben Million, die er an Erbbauzins vorausgezahlt hat, habe er noch zwischen 1,6 und 1,7 Millionen Euro in Sanierung und Brandschutz gesteckt.

Eine Möglichkeit wäre, dass Manhardt jemanden findet, der seinen Erbbaurechtsvertrag übernimmt und seine Investitionen ablöst, erläutert Voigt.

Wie geht es dem Restaurant-Betreiber?

Beim Gerichtsprozess spielt Salvatore Marino nur eine Nebenrolle. Nachdem er den Vertrag mit der Gemeinde unterschrieben hatte, holte Robert Manhardt ihn als Betreiber der Seekrone an den Bodensee. Salvatore Marino eröffnete das italienische Restaurant „Da Salvatore“, in das er selbst nochmal eine halbe Million Euro investiert hat, wie er sagt.

Zuerst kam die Corona-Pandemie und direkt im Anschluss die Halbinselsanierung. „Einen normalen Betrieb hatten wir noch nie“, sagt der Gastronom. Mit der Seekrone habe er noch keinen Gewinn gemacht. 

Gäste von Restaurant und Ferienwohnungen hätten sich in den vergangenen zwei Jahren wegen des Lärms und des Staubs beschwert. Die Bewertungen im Internet, vor allem für die Ferienwohnungen, seien schlecht, erzählt Manhardt. „Was mich am meisten belastet, ist, dass ich die Familie von Salvatore ins Unglück gestürzt habe“, sagt er vor Gericht aus. Um den Verlust seines Pächters etwas zu mindern, habe er ihm die Pacht reduziert.

Harald Voigt versichert, dass die Gemeinde ein gutes Verhältnis zu Salvatore Marino hat. „Er wird sicherlich Einbußen haben, aber wir haben den Eindruck, dass er ein gutes Geschäft macht“, sagt der Bürgermeister. „Langfristig wird sich das auszahlen.“

Salvatore Marino wirkt, als habe er keine große Wahl. „Ich habe schlechte Karten“, sagt er. Sein Pachtvertrag laufe noch bis 2028. „Und ich will meine Investitionen zurückhaben.“

Das Restaurant hat geöffnet, und die Sanierungsarbeiten im Bereich um die Seekrone sind abgeschlossen. Der Rechtsstreit ist es nicht. Jetzt geht der Fall ans Oberlandesgericht in München.